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_合资公司不缺钱 未来将继续拿地

2017-11-18 23:12
合资公司不缺钱 未来将继续拿地

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每日经济新闻记者 杨羚强 发自上海

当绿城于6月22日和融创中国成立 “上海融创绿城控股有限公司”(以下简称融创绿城),很多人都认为这只是绿城卖项目还债的延续。

然而,故事没有想象的那么简单。仅一个月后,两家的合资公司还未正式注册,旗下的项目公司已在上海土地市场出手,以16.44亿元的价格,溢价36.85%竞得浦东新区唐镇一住宅地块,成交楼板价为15054元/平方米。

在第二天融创和绿城联合举办的新闻发布会上,融创中国董事长孙宏斌透露,融创绿城在现有项目开发销售完毕后,还会在长三角继续拿地扩张。这让人有些吃惊。

值得一提的是,孙宏斌称他将沿用绿城的原有团队和产品线,同时绿城的产品线将不会作太大调整。如果孙宏斌的计划实现,那么受益者将不只是合资公司,还会是绿城集团。当然,融创也将得到巨大的回报。凭借绿城的品牌影响力,孙宏斌轻易征服了上海和苏南这两个梦想以久的市场。

和宋卫平一样自信

融创和绿城“联姻”,也许并不是偶然。和绿城董事长宋卫平一样,孙宏斌也有着常人难比的自信。即便记者问及当年顺驰的种种问题,孙宏斌也能坦然自若地回答。

孙宏斌的自信,还表现在他对楼市的独到见解。

在发布会上,有媒体记者不厌其烦地追问孙宏斌如何看待上海今年上半年房地产投资增速超过10%以上,以“逼迫”孙宏斌认同目前楼市泡沫重起的观点。但孙宏斌的回答是,“我从来不太看数据。”

孙宏斌研究的是市场供求关系。正因为着重研究供求关系,他才觉得万柳地块价格并不高。

7月10日,融创和中赫为争夺北京万柳地块进行了两百轮 “贴身肉搏”,最终中赫以4.42万元/平方米的楼板价拿下该地块,创下了单价新纪录。

孙宏斌说,很多投资者会担心融创的负债率,但其实这一指标所反映的风险并不准确,因为房地产的负债率由三部分构成:一是销售额,二是银行借款,三是未支付的土地出让金。如果销售额远远高于银行借款和土地出让金的总额,那么就不必担心。

他说,真正比负债率更值得投资人担心的是销售额,如果销售额偏低,即使负债率不高,也同样会出现危机。他以绿城举例表示,绿城的问题就是出在销售额上,如果销售很好,根本不会出现这样的风险。

孙宏斌甚至不惧被很多开发商视为“洪水猛兽”的信托工具。他说,融创未来会大量使用信托产品融资。他有信心,用一年时间还掉原本三年到期的信托债务。

也许正是因为孙宏斌的自信,融创在短短几年迅速崛起,成为近年来发展最迅速的房地产公司,成为绿城又一个重要的合作伙伴。

合资公司将继续拿地

在绿城和融创组成的合资公司中,双方各持股50%,绿城将旗下9个项目注入到合资公司中,融创向绿城支付33.72亿元作为本次合作的对价。

很多人认为,两者的合作,仅仅是卖家和买家的关系。然而,在接受《每日经济新闻》记者采访,孙宏斌表示,合资公司的未来将不仅限于上述9个项目,合资公司还会继续拿地。“未来5年间,这家公司的销售额将达到500亿~600亿元,平均每年将达到100亿元。”这一数额相当于绿城去年销售额的1/3。

这一目标对上述合资公司是一项巨大的挑战。绿城去年集团的总销售额只有352亿元。而根据媒体此前报道,上述9个项目的总资产只有60多亿元。

孙宏斌认为,绿城的众多项目价格不是太高,而是太低了。他说,绿城之前降价太多,无法提升购房者对绿城的信心。因此,绿城之后不但不会继续降价,还要收紧优惠,减少降价幅度。

要完成这样的目标,合资公司会变革绿城原来的产品线吗?

孙宏斌的观点是,只会对绿城的产品定位进行调整,产品线不会有大的变动。他表示,“我们会坚持绿城的产品品质,但要因地制宜。在北京和上海这样的城市,要用最好的产品。”

与此同时,孙宏斌也承认绿城的项目总价偏高、户型偏大的问题。在媒体见面会上,他公布了下一步可能实施的计划,即下调绿城项目的销售总价,以扩大产品客户群的范围。如绿城在上海的项目玉兰花园就是有可能被下调总价的产品。该项目最初推出的产品不少总价都超过2000万元。孙宏斌希望这个项目未来有更多总价低于1000万元的产品。

中房信分析师薛建雄说,如果绿城玉兰花园的总价控制在1000万元以下,去化速度无疑会非常快。虽然调整产品的户型规格后,绿城需要克服一些产品缺陷,但方向却是正确的。

正略钧策管理咨询副总裁薛迥文也认为,保留绿城团队和产品线的做法,使合资公司无需经过长时间的内部整合,可以很快产生销售业绩。

“地价并没有上涨”

在融创绿城以16.44亿元拿下唐镇地块后,业内随即出现了一个疑问:钱由谁出?绿城还是融创?

“这个公司本身是有钱的,不存在绿城和融创谁出钱。”孙宏斌说,绿城9个项目的资产就值70亿元,融创又给了绿城35亿元,而后绿城又和融创一起追加了10多亿元的投资。因此,这家公司并不缺钱。

至于唐镇地块的地价是否偏高,孙宏斌表示,“地价高不高,每家公司看法不太一样。15000元(指楼板价)是我们能接受的心理价。”

对于土地市场,孙宏斌有着自己独特的观点。

他说,现在拍出高价位的都是零星的地块,并不是整体价格走高,而是因为地块是明星地块。如北京的万柳地块所处的海淀地区,很多年都没有新的地块出让。“负责土地出让的人士私下说,万柳地块在什么时候都会是地王,因为位置太好。”

孙宏斌说,海淀地区的供求关系决定了万柳地块的价格低不了。和万柳地块一样,唐镇也是一个好的地块。因为它地处直通浦东机场和迪斯尼的绿带上,去上海哪里都方便。

展望未来,孙宏斌认为今年下半年乃至以后的楼市政策不会有太大变化。今年下半年的市场,很有可能和去年上半年差不多。在这样的情况下,土地市场和房地产市场都不会有迅速的反弹。

此前,孙宏斌的市场嗅觉一直被业内认为“灵敏度很高”。他此前在无锡绿城买的房子,单价不过一万三四。如今要买同样的房,价格是4万元/平方米。2008年底,也是凭借灵敏的嗅觉,孙宏斌在土地市场上大赚了一把,为融创带来了最近3年的“土地红利”。

对宋卫平来说,孙宏斌灵敏的市场嗅觉,会给绿城带来不少的好处。此前,绿城因为不够灵敏而没少“吃亏”,常常在调控下处于被动。

不过,绿城和融创“联姻”的结果,最终成就的也许不是宋卫平,而是孙宏斌。孙宏斌说,即使在市场调控最艰难的时候,绿城也没有降低品质,这注定成就绿城的品牌。精明的孙宏斌,就是想利用绿城的品牌,迅速扩大融创在高端住宅领域的影响力。

作者:杨羚强

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发布时间:2017-11-18 23:12

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